Zinsbindung?

Die Zinsbindung besagt, dass der auf einem Bausparkredit liegende Zins für eine bestimmte Zeit feststeht und nicht den Schwankungen des Finanzmarktes unterliegt. Dies ist für Bausparer attraktiv, da die Rückzahlungen so auf eine lange Zeit planbar sind. Für die Bank ist die Zinsbindung attraktiv, weil die Kunden durch diese relative Sicherheit eher bereit sind, einen Kredit aufzunehmen. Für gewöhnlich läuft die Zinsbindung aber nach einem Zeitraum von 15 Jahren ab. Für gewöhnlich ist das Darlehen zu diesem Zeitpunkt aber noch nicht getilgt, wobei der Kunde an dieser Stelle nicht allein gelassen wird. Die Anschlussfinanzierung sorgt dafür, dass man auch in Zukunft seine Ausgaben relativ sicher planen kann. Was nun folgt, ist im Grunde genommen das Gleiche, was man beim Abschluss des Bausparvertrages getan hat: Verhandeln.

Angebot der Bank analysieren

Die Bank ist verpflichtet, dem Kunden drei Monate vor Auslaufen der Zinsbindung Mitteilung zu machen. Ebenso ist sie dazu verpflichtet, die von ihr angesetzten Konditionen für eine Verlängerung des Vertrages mitzuteilen. Dies nennt sich im Fachjargon Prolongation, was nichts anderes als Verlängerung bedeutet. Hierbei muss man, sofern man keine finanziellen Probleme hat, aber keine Nachteile fürchten. Die Bank ist daran interessiert, den Kunden zu behalten. Dies liegt daran, dass die eigene Immobilie ja bereits als Sicherheit vorhanden ist und der Kunde seine Zahlungen für gewöhnlich verlässlich vorgenommen hat. Das bedeutet, dass die Bank keine erneute Prüfung der Kreditwürdigkeit vornehmen muss und den Kunden sicher hat. Aus diesem Grund wird sie ihm ein besseres Angebot machen als einem Neukunden. Wenn die Bank dies allerdings nicht so sieht, wie der Verfasser dieses Artikels, kann man auch relativ einfach umschulden.

Umschuldung – nicht so schlimm, wie es klingt

Umschuldung hört sich zunächst einmal schlimm an. Es bedeutet aber nichts anderes, als dass man seinen Kredit auf eine andere Bank überträgt, die bessere Konditionen bietet, als die alte Bank. Das geht relativ einfach und alle nötigen Schritte, wie zum Beispiel die Änderung des Grundbucheintrags, können von der neuen Bank gegen eine kleine Gebühr (meistens 0,2 Prozent der Grundschuld) vorgenommen werden.

Beratung durch Experten sinnvoll

In der warmen und trockenen Jahreshälfte herrschen optimale Bedingungen für den Hausbau. Wer sein Bauvorhaben im Frühjahr beginnen möchte, sollte im Vorfeld die Finanzierung seines Hausbaus angemessen vorbereiten. Auch wenn laut Prognosen die Bauzinsen mittel- und langfristig wieder steigen werden, stehen nach Ansicht von Finanzexperten im ersten Quartal 2011 die Chancen noch gut, eine günstige Baufinanzierung zu erhalten. Doch auch wenn das Zinsniveau gegenwärtig noch niedrig ausfällt, sollten zukünftige Eigenheimbesitzer ihr Bauvorhaben gründlich planen und nach Möglichkeit einen Vermögensberater als Experten zur Beratung heranziehen. Denn auch beim Vergleich verschiedener Baufinanzierungsangebote gilt es einiges zu beachten.

Im Bereich der Baufinanzierung stehen den Verbrauchern verschiedene Finanzierungsarten zur Auswahl. Viele Bausparer entscheiden sich noch immer für das klassische Annuitätsdarlehen. Daneben gewinnen verschiedene weitere Darlehensformen seit einigen Jahren an Zulauf. Alle Darlehensformen gleichen sich darin, dass der Bauherr bei einer Bank einen Kredit über eine bestimmte Geldsumme aufnimmt. Über eine bestimmte Laufzeit und zu vereinbarten Zinssätzen zahlt der Darlehensnehmer in monatlichen Raten den Kredit zurück.

Je höher der Tilgungssatz ausfällt, desto schneller ist die Schuld abbezahlt und die Finanzierung beendet. Vielen Bauherren ist es deshalb besonders wichtig, den Tilgungssatz möglichst hoch anzulegen. Was sie dabei jedoch nicht selten übersehen: je höher der Tilgungssatz ausfällt, desto höher ist auch die monatliche finanzielle Belastung.

Tilgung realistisch ansetzen

Beim aktuellen Zinsniveau beläuft sich der Zeitraum bis zur vollständigen Abbezahlung bei einer einprozentigen Tilgung derzeit auf etwa 35 Jahre. Wird die Tilgungsleistung jedoch auf zwei Prozent erhöht, verkürzt sich die Laufzeit in etwa um zehn Jahre. Dennoch wird davor gewarnt, die Tilgung zu hoch anzusetzen. Lieber sollte man von Anfang an realistisch planen und sich bei der Tilgung nicht zu überschätzen. Bleibt am Ende des Jahres dann doch etwas mehr Geld vom Gehalt übrig, können so genannte Sondertilgungen in Anspruch genommen werden. In der Regel bieten die Kreditinstitute den Kreditnehmern hierüber die Möglichkeit, ihren Schuldenberg schneller zur verringern.

Barrierefreies Wohnen nicht immer selbstverständlich

Erst in den neunziger Jahren des vergangenen Jahrhunderts kam ja so etwas wie ein Bewusstsein für Behindertengerechtes Wohnen auf, ein Ausdruck, der, zugegeben, vielleicht ein bisschen schwammig erscheinen mag. Aber das sind auch letztlich alle anderen Bezeichnungen dafür, was die Einrichtung einer Wohnung mit einem Schwerpunkt auf der möglichst vollständig für jeden und jede zugänglichen Wohnung. „Behindertengerecht“, das heißt ja nicht notwendig gehbehindertengerecht; daher versuchte man es mit den Vokabel „barrierefrei“, was schlechterdings quasi unmöglich ist, und „barrierearm“.

Doch worum es geht sollte nun klar geworden sein: eine Wohnung, in der sich auch eine Person mit beeinträchtigter Mobilität möglichst frei bewegen kann. Da die Bevölkerung hierzulande im Durchschnitt immer älter wird und mit dem zunehmenden Alter nun einmal häufig die Beweglichkeit und Belastbarkeit des Körpers abnimmt, wurde der Gedanke an die architektonische Altersvorsorge immer populärer; hinzu kommen die Bestrebungen zur Gleichberechtigung Behinderter, die zum Teil ähnliche Interessen verfolgen.

Die heutige Sachlage

Es werden, vor allem im administrativen und geschäftlichen Bereich, immer mehr Gebäude barrierearm konzipiert und gebaut; allerdings lässt sich auch nicht jeder zu Hause einen Fahrstuhl einbauen; Treppen sind ja nach wie vor an der Tagesordnung; Fahrstühle hingegen sind eher dem Hausflut vorbehalten. Und vor allem in Häusern die nicht jüngsten Datums sind, Treppen unvermeidlich, wenn eine Wohnung oder ein Haus über mehrere Etagen geht. Abhilfe schafft da am bequemsten ein Treppenlift. Nun ist medizinisches Gerät – und dabei handelt es sich ja letztlich – nicht immer ganz günstig, denn hier ist die Qualität besonders gefragt, außerdem ist die Nachfrage geringer als bei anderen Produkten. Doch das ist nichts, wovon man sich abschrecken lassen sollte.

Das sollte man bei solcherlei Gerätschaften ohnehin nicht. Aber die Lage ist sogar noch besser: die Pflegeversicherung übernimmt einen großen Anteil, wenn man einen Treppenlift mietet. Von der einmaligen Teilzahlung, die man entrichten muss, übernimmt die Versicherung knapp 90 Prozent. Die monatliche Eigenleistung beträgt dann keine hundert Euro mehr. Es gibt auch Finanzierungsangebote, ebenfalls bezuschusst, bei denen man mit unter 70€ dabei ist. Das ist weniger, als man dafür bezahlt, einmal im Monat zu dritt essen zu gehen, und das kann es einem ja durchaus wert sein.

Vor- und Nachteile eines Fremdwährungsdarlehens

Fremdwährungsdarlehen werden immer in der Währung eines anderen Landes aufgenommen und sind in ihren Konditionen stets von den aktuellen Zinsbedingungen abhängig. Sie können auf der einen Seite sehr kostengünstig sein. Bei massiven Kursschwankungen kann man mit ein wenig Glück riesen Profite aus dem Darlehen schlagen und die Ratenhöhe immens verkleinern. Steigt der Wert derjenigen Währung, in der Sie das Fremdwährunsgdarlehen aufgenommen haben, bringt dies einige Ersparnisse und Vorteile. Genauso gut, kann der Schuss aber nach hinten los gehen und sie noch stärker verschulden. Es kann erheblich negative Folgen mit sich ziehen, wenn sich der Wert der Währung, in der das Fremdwährungsdarlehen aufgenommen wurde, sinkt. Der Schuldenberg wird dadurch noch größer und mag durch unkontrollierbare Schwankungen auf dem Finanzmarkt schier unbezwingbar wirken.

Kurze Kredit-Laufzeit verringert das Risiko

Es ist also stetige Vorsicht geboten und man sollte bezüglich der Kursschwankungen stets auf der Hut sein. Nicht einmal Experten wagen, Prognosen für die Zukunft zu geben, wenn man einen Fremdwährungskredit in Erwägung zieht. Langfristige Prognosen der Währungsentwicklung sind sehr schwierig und kaum zuverlässig durchzuführen. Der einzig sichere Rat ist, eine so kurze Laufzeit wie möglich auszuhandeln. Ist die Laufzeit des Darlehens dementsprechend kurz, sinkt das Risiko von Kursschwankungen, die sich negativ auf Ihre Ratenhöhe auswirken könnten und sie dadurch noch mehr zu Kasse gebeten werden.

Absicherung der HInterbliebenen

Das Stichwort hier heißt verbundende Risikolebensversicherung. Wird diese rechtzeitig abgeschlossen, kann sie im Todesfall dem Hinterbliebenen dazu dienen, den Rest der Grundschuld abzubezahlen und das Eigentum zu behalten. Im Gegensatz zu einer herkömmlichen Lebensversicherung wird hier also nur in einem, nämlich dem ersten Todesfall gezahlt.

Formalitäten

Die verbundende Risikolebensversicherung wird immer von zwei Leuten geführt. Man verpflichtet sich hierbei vertraglich zu einer monatlich vereinbarten Zahlung, die von der Dauer des abgeschlossenen Vertrages abhängt. Wenn man nur eine Deckung der Hypothek wünscht, dann ist es auch möglich, eine Restschuldversicherungg abzuschließen. Diese hat die besondere Eigenschaft, dass die zu zahlenden Beiträge über die Zeit weniger werden, da gleichzeitig zur Laufzeit ebenfalls die Schulden für die Hypothek abgezahlt werden müssen.

Zeit- und Tilgungsrahmen

Als Faustregel gilt, das vier- bis fünffache Jahreseinkommen als Versicherungssumme zu wählen. Die Laufzeit sollte man an der eigenen Familienplanung orientieren. Es reicht, die Risikolebensversicherung bis zu dem Zeitpunkt abzuschließen, wo eventuell vorhandene Kinder finanziell nicht mehr auf ihre Eltern angewiesen sind.

Vorsicht bei gemachten Angaben: alle diese müssen zutreffen. Risikokunden müssen mit einem höheren monatlichen Beitrag rechnen, Beispiel Raucher/Nichtraucher. Werden Angaben über den eigenen Gesundheitsstand verfälscht oder nicht ehrlich angegeben, kann im Falle eines Todes an eben diesen Krankheiten die Versicherung eine Auszahlung der Versicherungssumme verweigern.

Werden Sondertilgungen geleistet bleiben die Darlehensraten zwar in der Regel unverändert, doch senkt sich die Zinslast. Da die Zinslast sich immer aus dem Restdarlehen berechnet, sinkt sie mit jeder Sonderzahlung dementsprechend schneller als durch die bloßen Tilgungsraten. Sondertilgungen zahlen sich also gleich doppelt aus weil man nicht nur die Restschuld schneller abbaut, sondern gleichzeitig auch den Zinssatz für alle folgenden Tilgungsraten senkt.

Es wird also schnell klar, dass man diese Art von Sonderzahlung nicht außer Acht lassen darf. Leistet man mehrere Jahre in folge solche Sonderzahlungen, lässt sich die Gesamtlaufzeit der Baufinanzierung deutlich verkürzen. Nimmt man sich also vor Sondertilgungen zu leisten, sollte man sich daran auch halten. Oft ist dies leider nicht der Fall. Obwohl die meisten Darlehensnehmer sich Vornehmen Sonderzahlungen zu leisten, bleiben diese im Laufe der Finanzierung aus, da das Angesparte Geld häufig für andere Zwecke verwendet wird.

Die Baufinanzierung ist unter bestimmten Umständen also durchaus ohne Eigenkapital realisierbar. Zugegebenermaßen ist dies nicht der einfachste Weg, denn die monatliche Tilgung wird dann oft so hoch, das sie früher oder später nicht mehr getragen werden kann. Mit bestimmten Maßnahmen kann man die Bausumme jedoch reduzieren.
Dabei kommt man um Abstriche ganz klar nicht herum. Es kann schonmal sein, dass das Haus nicht ganz so groß wird, wie man es sich ursprünglich vorgestellt hat. Auch mit der Ausstattung muss man dann sparsamer umgehen. Wichtig dabei ist jedoch, dass wichtige Investitionen auf keinen Fall gestrichen werden. Dazu gehört zum Beispiel eine moderne Heizanlage.

Nachden, also an Größe und Ausstattung gespart worden ist, ist der Restbetrag deutlich geringer. Es gibt aber immer noch Reduktionspotential. An dieser Stelle kommen diverse Förderprogramme ins Spiel, mit denen sich die Baukosten nochmals reduzieren lassen. Bund und Länger fördern beispielsweise den Ausbau von regenerativen Energien. Wer sich also für eine Photovoltaikanlage auf dem Dach entscheidet oder für eine Erdwärmeanlage kann sich dafür Fördergelder sichern.

Eine weitere Möglichkeit die Kosten zu senken ist ein hoher Anteil an Eigenleistung. Es gibt beim Hausbau eine ganze Reihe von Tätigkeiten, die der Bauherr selbst erledigen kann. Allerdings sollte man sich hierbei hüten, sich selbst zu überschätzen. Falsch durchgeführte Baumaßnahmen müssen eventuell für viel Geld von Profis ausgebessert werden.

Einer der wichtigsten Punkte ist der Gang zur Bank. Um die Bank von der Baufinanzierung ohne Eigenkapital überzeugen zu können, muss man ein durchdachtes und ausgereiftes Konzept präsentieren können, bei dem alle oben genannten Punkte berücksichtigt werden.

Die Gesellschaftliche Entwicklung bring es aber mit sich, dass Bauherren nun mal immer älter werden. Immer später wird die Familie gegründet. Immer öfter muss der Arbeitnehmer berufsbedingt umziehen. Das führt dazu, dass das Eigenheim erst im Herbst des Lebens möglich erscheint. Auch wenn sich die Situation im Hinblick auf die Finanzierung gebessert hat, gibt es auch heute noch Probleme. So stellen viele Banken Auflagen für die Kreditvergabe. Als Grundlage werden dabei der Wert der Immobilie, die Einkommensverhältnisse und das Alter berücksichtigt. Steht ein Antragsteller kurz vor der Rente, so muss er noch mit weiteren Bedingungen rechnen, etwa einer Mindesttilgung von 2 Prozent im Jahr. Dazu kommen, je nach Fall, noch Beleihungsgrenzen zwischen 60-80 Prozent des Beleihungswertes der jeweiligen Immobilien hinzu. Mitunter muss der Bauherr sogar die Erbfolge offenlegen.

Hat der Kreditnehmer das Rentenalter bereits erreicht, können sogar noch weitere Regelungen in Kraft treten. So muss beispielsweise auch ein Erbe den Kreditvertrag mit unterzeichnen. Es hat sich aber einiges in diesem Sektor getan. So gibt es durchaus Kreditinstitute, die Hypothekendarlehnen auch altersunabhängig vergeben. Dies liegt daran, dass ältere Bauherren häufig schon eine größere Summe an Eigenkapital mitbringen. Damit reduziert sich das Risiko für die Banken.

Kreditnehmer über 50 sollten ihre Finanzierung so anlegen, dass sie bis zum Rentenalter beendet oder zumindest zum Großteil getilgt ist. Hierfür müssen hohe Tilgungen vereinbart werden. Bleiben beispielsweise noch 10 Jahre zum Rentenalter, so sollte die anfängliche Tilgung etwa 7-8 Prozent betragen. Bei einer Summe von 100.000 Euro beträgt eine Rate, je nach Zinssatz etwa 1.000 Euro.

Üblicherweise beträgt die Tilgungsrate für ein Baudarlehnen ein Prozent. Wer es sich leisten kann, regelmäßig drei, fünf oder sogar noch mehr Prozent abzubezahlen, hat das eigene Heim nicht nur in kürzerer Zeitabbezahlt, sondern spart je nach Finanzierer auch bares Geld. Das Beratungsunternehmen FMH aus Frakfurt hat verschiedene Szenarien durchgerechnet aus denen sich einige Schlüsse ziehen lassen. So erhalten Volltilger zur Zeit einen um bis zu 0.5 Prozent besseren Zins als diejenigen Bauherren, die eine Tilgungsrate von nur einem Prozent haben. Volltilger nennt man die Bauherren, die es schaffen die gesamte Kreditsumme im vereinbarten Zeitraum abzuzahlen. Als beste Anbieter schneiden hier die Norisbank, die Deutsche Bankund die Hamburger Sparkasse ab.

Natürlich muss man in Betracht ziehen, dass eine schnellere Tilgung höhere Monatsraten zur Folge hat. So sollte man ganz genau kalkulieren, bevor man sich für eine Tilgungsrate entscheidet. Experten empfehlen hierzu seine Haushaltsausgaben über Wocher oder besser Monate zu beobachten und abzuwägen welchen Betrag man monatlich aufbringen kann. Je mehr man verdient, desto größer ist dabei logischerweise der Spielraum. Doch sollten Volltilger nicht nur nach Zinsrabatten Ausschau halten. Einige Finanzierer, die keine Rabatte anbieten, haben dafür durchgängig günstigere Zinsen. Auch das sollte mit einberechnet werden.

Da die Zukunft nie gewiss ist, kann es immer mal vorkommen, dass bestimmte Umstände sich auf die Tilgung auswirken. In solchen Fällen rät Elgin Gorissen-van Hoek, öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für Private Baufinanzierung, einen offenen Dialog mit den Banken zu führen. „Bei einer Kurzarbeitphase etwa lässt sich ein Darlehen schnell anpassen“, sagt die Expertin.